大潮褪去之后才知道谁在裸泳。——巴菲特

泰国的中介和房地产犹如击鼓传花：鼓声四起，众人传花，一片欢乐祥和的氛围，只要参与其中，都是赚钱赚得盆满钵满。

2014年至今，泰铢作为国际货币中体量极小的币种，5年时间，汇率竟然暴涨20%；再加上热火朝天的楼市升值，2014年购买的一套普通公寓，5年时间净赚45%（20%+5%×5）。

曼谷Sathorn的闹市区

但大潮总有褪去的一刻，击鼓传花也有锤落散场之时。这2020年的“冠状肺炎”疫情，就犹如一个强大的「休止符」，让整个泰国楼市及旅游业瞬间掉入了冰窟。

无数未能提前收手的投资者哀嚎遍野，没有游客的酒店和租赁市场岌岌可危。或许只有冷静的时候，大家才能仔细思考：账面上的高额收益，怎么突然间就变成了（租不出去卖不掉还要每月付物业费）的“烫手山芋”？

曼谷在售公寓户型图

OK，这让小编带着大家一起扒一扒泰国购房的“黑幕”和“套路”吧。

套路一
外国人购房价比泰国人高20%

泰国《公寓法》规定：一栋商业公寓中，外国人购买的比例不得超过49%，泰国人持有比例必须达到51%，以此来保护泰国的国家土地安全。

而泰国民众的收入水平较低，比起中国、欧美等国而言，完全不在一个档次。Asok、Sathorn、Sukhumvit或地铁/BTS沿线的公寓房价动辄10万20万泰铢/平方，如此房价对于泰国人而言，完全是遥不可及的。整个泰国仅7000万人口，贫富差距极大。

曼谷市区的公寓建筑

无数中介及外资的介入，导致泰国公寓房价每年上涨至少8%，49%的外国人购买份额，甚至在楼盘开盘前，就已经被无数外资中介以V-VIP身份提前抢购。外国人买到的Resell价格层层加码，待到最终业主手上，早已加价20%甚至50%。

而剩下51%的泰国人购买份额往往七八年都无法销售，甚至降价30%也无人问津。（一套50平米单价20万泰铢/平方的公寓，足够一个泰国人在Rama2购买一栋独栋别墅。）

泰国中介网站上曼谷别墅标价290万泰铢

买到手的公寓已经被（层层加价）掠夺了未来二三十年的增值空间。泰国人不会傻到购买如此高价的公寓，指望公寓在外国人手上流转并实现收益变现，大家可想而知，难度还是很大的。

套路二
击鼓传花，中介炒的就是楼花

炒楼花在很多国家已经禁止。这是一个会严重造成楼市泡沫的行为。在泰国，定金5万泰铢，首付5-10%，房产中介可以争取到（楼盘完工前）至少两年的时间转售公寓。10-20倍的资金杠杆，这就是典型的“楼花”。

泰国的公寓市场，炒作“楼花”是合法合规的行为。泰国政府也不会关注，因为不影响民生 — 泰国人基本上不住公寓（主要居住带土地的House）。公寓房价越高，越有利于税收。哪怕未来公寓价格暴跌（像1997年金融风暴那样），政府也不会出手干预泰国的公寓市场。

曼谷市区的公寓建筑

击鼓传花，中介炒的就是楼花。这几年随处可见一次买入50套、100套公寓的大手笔“包买包卖”中介，其实资金投入极小，500万泰铢一套的小户型，100套全包下，在初期的投入才花费5-10套公寓的资金（2500万泰铢~5000万泰铢）。

楼花一般加价20%进行销售，一个楼盘在交房前售完，至少赚5000万泰铢。

泰国中介网站上曼谷别墅标价510万泰铢

最后接手公寓的实际买家，成了可怜的冤大头。

套路三
阴阳合同，平价销售

网上很多“泰国房产，原价销售”的帖子和售卖广告。泰国中介一次性买入100套公寓，快到交房时间的时候，基本上都会用这样的套路实现楼花的快速变现。

公寓买家看到的合同额是真实的合同，看似贪到了小便宜抢到的“V-VIP预售价”的清尾“楼花”，您或许还不知道有“阴阳合同”的说法吧。

曼谷的标志性建筑

中介从开放商拿100套公寓的确是V-VIP预售价格，但（例如）400万泰铢一套的预售价格，却签了500万一套的销售合同。100万泰铢的佣金（中介前期加价销售的20%跟佣金无关）在该公寓收到最后尾款的时候一次性返还。

按照公寓“V-VIP预售价”平价买入的（中介亏本大甩卖的）公寓竟然期初就被加了100万泰铢的佣金！！

公寓销售价格差价巨大

合同是真实的，每月付款的流水是真实的，可惜背后的“套路”（阴阳合同）却让贪小便宜的你多付了100万泰铢。

套路四
高收益的“包租”骗局

“包租”骗局在全球已经很常见了。当然，在泰国这样开放的市场也更不会少。

房地产中介一般会打着「8%~15%年化收益率」，「10~20年」包租的幌子。在项目初期树立口碑，按时按点的给 初期购买 房产 的 业主 高额返点租金，待2~3年项目全部出清之后，曾经的老板便来个“金蝉脱壳”，瞬间跑的无影无踪。留下“一地鸡毛”，让业主们叫天不应、叫地不灵。

“高利润包租”幌子下销售的度假村

一般情况下此类房地产中介会注册一个“运维托管公司”，销售房产时，同时以“运维托管公司”向签约业主承诺“高收益包租服务”。此类公司的法人和股东可以随时变更：

1、项目前期，房地产销售公司倒贴高额租金，吸引更多买家。

2、待整个项目销售完毕后，随便找个“自然人”，变更法人或股东，瞬间完成“金蝉脱壳”；之前承诺的租金和服务瞬间化为泡影。

3、“运维托管公司”就是个空壳公司，“包租合同”就是一纸空文。公司随时可以申请破产，债权人利益毫无保障！

如此明目张胆的“摆在台面上骗你”操盘手法“合法合规”，无论业主拿着合同去哪儿起诉，都最多是个“民事赔偿”。而破产的公司完全没有赔偿能力，“运维托管公司”变更后的（顶包的）法人及股东很有可能是某个山沟沟里的农民。

“购后包租”的度假村及海滨别墅

恭喜您，如果您还拿着“包租合同”，您可能已经“入套”了！

套路五
永久产权，传宗接代

如果你相信了房地产中介的这句话，那么您真的是在给您自己的“无知”买单。小编非常明确的告诉您，在泰国，对于外籍人士，公寓房产并非免费继承！

根据泰国共管公寓法案（Condominium Act BE 2522）第19条第一款所述，以下5类外国人（自然人或法人）有资格拥有共管公寓freehold ownership： 
1、 根据移民法获得泰王国居住权的外国人； 
2、 根据投资促进法被允许入境泰王国的外国人； 
3、 根据《土地法》第97、98条规定的，并且已根据泰王国法律注册成为法人的； 
4、 根据佛历2515年11月24日全国执行委员会第281号公告，作为外国人的法人（现行《外国人经商法》第4节），并且根据投资促进法获得晋升证书的; 
5、 被法律视为外国人的外籍人士或法人，将外币汇入泰王国并从泰国境内的泰铢账户取款，或者从或从外币账户（foreign currency account）取款的。

泰国公寓的如需交予子女继承，必须将房产重新转让过户给子女，才能完成“名义继承”；而过户过程必须以子女名义重新将资金汇入泰国（手续费及汇兑损益约1.5%~2%），并交纳房地产相关税收（1%~3%）。

曼谷街边几十年的老房子

如果您并非正常转让（意外离世或身故前未转让），那么进行跨国遗产继承将花费令人咂舌的律师及继承费用！

套路六
“政府+开发商+中介”三赢

泰国政府极力鼓推泰国公寓市场，鼓励外国人在泰国置业旅游。甚至推出一年一签或者五年十年的签证类型。越多外资入境，越多税收和经济发展。

开发商大力拿地，鼓励并纵容“楼花”、“杠杆”、“阴阳合同”等各类促进房地产泡沫的行为，赚钱并实现地产项目变现盈利（手段并不重要，政府也不监管）才是房地产公司的根本目标。

中介公司各种鼓吹、到处拉人、夸大承诺、画饼卖楼：拿到钱溜得快，这便是泰国房产中介的套路。

曼谷市区Sathorn街景

这就叫打麻将的“三铲一”，政府、开发商、中介：“三赢”的大好风景。接盘侠并不是众人关心的群体。能够负担得起海外置业的业主们，随便亏损个百八十万也就是毛毛雨，不会影响任何“社会问题”或“国家冲突”，捞到钱才是各方群体的“共同目标”。

从中介手上买房的接盘侠：你见过打麻将四家都赢钱的时候么？

泰国中介网站上曼谷别墅标价420万泰铢

好了，第一期“泰国购房需要注意的“黑幕”和“套路”（一）” — 揭秘篇 就介绍到这里，稍后小编还会给大家继续介绍“泰国买房的正确姿势”！

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