大潮褪去之后才知道谁在裸泳。——巴菲特

泰国的中介房地产犹如击鼓传花:鼓声四起,众人传花,一片欢乐祥和的氛围,只要参与其中,都是赚钱赚得盆满钵满。

2014年至今,泰铢作为国际货币中体量极小的币种,5年时间,汇率竟然暴涨20%;再加上热火朝天的楼市升值,2014年购买的一套普通公寓,5年时间净赚45%(20%+5%×5)。


曼谷Sathorn的闹市区

但大潮总有褪去的一刻,击鼓传花也有锤落散场之时。这2020年的冠状肺炎疫情,就犹如一个强大的「休止符」,让整个泰国楼市旅游业瞬间掉入了冰窟

无数未能提前收手的投资者哀嚎遍野,没有游客的酒店租赁市场岌岌可危。或许只有冷静的时候,大家才能仔细思考:账面上的高额收益,怎么突然间就变成了(租不出去卖不掉还要每月付物业费)的烫手山芋


曼谷在售公寓户型图

OK,这让小编带着大家一起扒一扒泰国购房的黑幕套路吧。

套路一
外国人购房价比泰国人高20%

泰国《公寓法》规定:一栋商业公寓中,外国人购买的比例不得超过49%,泰国人持有比例必须达到51%,以此来保护泰国的国家土地安全

而泰国民众的收入水平较低,比起中国、欧美等国而言,完全不在一个档次。Asok、Sathorn、Sukhumvit或地铁/BTS沿线的公寓房价动辄1020万泰铢/平方,如此房价对于泰国人而言,完全是遥不可及的。整个泰国仅7000万人口,贫富差距极大。


曼谷市区的公寓建筑

无数中介及外资的介入,导致泰国公寓房价每年上涨至少8%,49%的外国人购买份额,甚至在楼盘开盘前,就已经被无数外资中介以V-VIP身份提前抢购。外国人买到的Resell价格层层加码,待到最终业主手上,早已加价20%甚至50%。

而剩下51%的泰国人购买份额往往七八年都无法销售,甚至降价30%也无人问津。(一套50平米单价20万泰铢/平方的公寓,足够一个泰国人在Rama2购买一栋独栋别墅。)


泰国中介网站上曼谷别墅标价290万泰铢

买到手的公寓已经被(层层加价)掠夺了未来二三十年的增值空间。泰国人不会傻到购买如此高价的公寓,指望公寓在外国人手上流转并实现收益变现,大家可想而知,难度还是很大的。

套路二
击鼓传花,中介炒的就是楼花

炒楼花在很多国家已经禁止。这是一个会严重造成楼市泡沫的行为。在泰国,定金5万泰铢,首付5-10%,房产中介可以争取到(楼盘完工前)至少两年的时间转售公寓。10-20倍的资金杠杆,这就是典型的“楼花”。

泰国的公寓市场,炒作“楼花”是合法合规的行为。泰国政府也不会关注,因为不影响民生 — 泰国人基本上不住公寓(主要居住带土地的House)。公寓房价越高,越有利于税收。哪怕未来公寓价格暴跌(像1997年金融风暴那样),政府也不会出手干预泰国的公寓市场。


曼谷市区的公寓建筑

击鼓传花,中介炒的就是楼花。这几年随处可见一次买入50套、100套公寓的大手笔“包买包卖”中介,其实资金投入极小,500万泰铢一套的小户型,100套全包下,在初期的投入才花费5-10套公寓的资金(2500万泰铢~5000万泰铢)。

楼花一般加价20%进行销售,一个楼盘在交房前售完,至少赚5000万泰铢。


泰国中介网站上曼谷别墅标价510万泰铢

最后接手公寓的实际买家,成了可怜的冤大头

套路三
阴阳合同,平价销售

网上很多“泰国房产,原价销售”的帖子和售卖广告。泰国中介一次性买入100套公寓,快到交房时间的时候,基本上都会用这样的套路实现楼花的快速变现

公寓买家看到的合同额真实的合同,看似贪到了小便宜抢到的“V-VIP预售价”的清尾“楼花”,您或许还不知道有“阴阳合同”的说法吧。


曼谷的标志性建筑

中介从开放商拿100套公寓的确是V-VIP预售价格,但(例如)400万泰铢一套的预售价格,却签了500万一套的销售合同。100万泰铢的佣金(中介前期加价销售的20%跟佣金无关)在该公寓收到最后尾款的时候一次性返还。

按照公寓“V-VIP预售价”平价买入的(中介亏本大甩卖的)公寓竟然期初就被加了100万泰铢的佣金!!


公寓销售价格差价巨大

合同是真实的,每月付款的流水是真实的,可惜背后的“套路”(阴阳合同)却让贪小便宜的你多付了100万泰铢

套路四
高收益的“包租”骗局

包租骗局在全球已经很常见了。当然,在泰国这样开放的市场也更不会少。

房地产中介一般会打着「8%~15%年化收益率」,「10~20」包租的幌子。在项目初期树立口碑,按时按点的给 初期购买 房产 的 业主 高额返点租金,待2~3年项目全部出清之后,曾经的老板便来个金蝉脱壳,瞬间跑的无影无踪。留下一地鸡毛,让业主们叫天不应、叫地不灵。


“高利润包租”幌子下销售的度假村

一般情况下此类房地产中介会注册一个“运维托管公司”,销售房产时,同时以“运维托管公司”向签约业主承诺“高收益包租服务”。此类公司的法人和股东可以随时变更:

1、项目前期,房地产销售公司倒贴高额租金,吸引更多买家。2、待整个项目销售完毕后,随便找个自然人,变更法人或股东,瞬间完成金蝉脱壳之前承诺的租金和服务瞬间化为泡影。

3运维托管公司就是个空壳公司,包租合同就是一纸空文。公司随时可以申请破产,债权人利益毫无保障!

如此明目张胆的“摆在台面上骗你”操盘手法“合法合规”,无论业主拿着合同去哪儿起诉,都最多是个“民事赔偿”。而破产的公司完全没有赔偿能力,“运维托管公司”变更后的(顶包的)法人及股东很有可能是某个山沟沟里的农民


“购后包租”的度假村及海滨别墅

恭喜您,如果您还拿着包租合同,您可能已经入套

套路五
永久产权,传宗接代

如果你相信了房地产中介的这句话,那么您真的是在给您自己的“无知”买单。小编非常明确的告诉您,在泰国,对于外籍人士,公寓房产并非免费继承

根据泰国共管公寓法案(Condominium Act BE 2522)第19条第一款所述,以下5类外国人(自然人或法人)有资格拥有共管公寓freehold ownership: 
1、 根据移民法获得泰王国居住权的外国人; 
2、 根据投资促进法被允许入境泰王国的外国人; 
3、 根据《土地法》第97、98条规定的,并且已根据泰王国法律注册成为法人的; 
4、 根据佛历2515年11月24日全国执行委员会第281号公告,作为外国人的法人(现行《外国人经商法》第4节),并且根据投资促进法获得晋升证书的; 
5、 被法律视为外国人的外籍人士或法人,将外币汇入泰王国并从泰国境内的泰铢账户取款,或者从或从外币账户(foreign currency account)取款的。

泰国公寓的如需交予子女继承,必须将房产重新转让过户给子女,才能完成“名义继承”;而过户过程必须以子女名义重新将资金汇入泰国(手续费及汇兑损益约1.5%~2%),并交纳房地产相关税收(1%~3%)。


曼谷街边几十年的老房子

如果您并非正常转让(意外离世身故前未转让),那么进行跨国遗产继承将花费令人咂舌的律师及继承费用

套路六
“政府+开发商+中介”三赢

泰国政府极力鼓推泰国公寓市场,鼓励外国人在泰国置业旅游。甚至推出一年一签或者五年十年的签证类型。越多外资入境,越多税收和经济发展。

开发商大力拿地,鼓励并纵容“楼花”、“杠杆”、“阴阳合同”等各类促进房地产泡沫的行为,赚钱并实现地产项目变现盈利(手段并不重要,政府也不监管)才是房地产公司的根本目标。

中介公司各种鼓吹、到处拉人、夸大承诺、画饼卖楼:拿到钱溜得快,这便是泰国房产中介的套路。


曼谷市区Sathorn街景

这就叫打麻将的“三铲一”,政府、开发商、中介:三赢的大好风景。接盘侠并不是众人关心的群体。能够负担得起海外置业的业主们,随便亏损个百八十万也就是毛毛雨,不会影响任何“社会问题”或“国家冲突”,捞到钱才是各方群体的“共同目标”。

从中介手上买房的接盘侠你见过打麻将四家都赢钱的时候么


泰国中介网站上曼谷别墅标价420万泰铢

好了,第一期泰国购房需要注意的黑幕套路(一)揭秘篇 就介绍到这里,稍后小编还会给大家继续介绍“泰国买房的正确姿势”!

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